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房地产是不是又要涨起来了?

2019-10-07 18:50   来源:未知

房地产是不是又要涨起来了?

今年1月份降准1%,是9月份0.5%的两倍,房价涨了吗?2018年降准三次,共降准2.5%,房价涨了吗?
降准虽然可以释放货币流动性,但是对于我国房控政策,并不是多大的利好,也并不代表利率会下行。比如2018年,越降准房贷上浮比例反而越高,即具体贷款利率越高。
降准不同于降息,降息直接与贷款利率挂钩,不管是已在还供的贷款,还是新贷款,具体还款利息都会下降。因此,降息对房地产来说才是实际的利好,会促使贷款利率下降,从而导致房价上涨。
而降准它只能间接的影响房地产,比如流通在市场的货币更多了,在充分竞争下贷款利率就会下降;再比如银行上交存款准备金的比例低了,可以降低银行债务成本(存款准备金利率很低),在充分竞争下从而导致贷款利率下降。
然而我国的房市政策是“因城施策”,市场利率太低,也不能低于相关规定利率。比如某些城市利率最低也不能低于最低上浮比例,即具体贷款利率=央行贷款基准利率+城市最低上浮比例+个人信用上浮比例。
从上面的公式大体可知,前两者是不能由市场改变的,能改变的仅能是后者,然而它本身的差异性就极小,改变也就存在一定的局限性。即一般情况下,具体贷款利率就是:具体贷款利率=央行贷款基准利率+城市最低上浮比例。个人信用上浮几乎是可以剔除的,对房市的冲击是非常有限的。
即使是在10月8日以后,采用lpr为基准,那么同样也规定首套房贷款利率不能低于lpr,二套房贷款利率不能低于lpr+60基点。如果再加上“因城施策”方面的城市最低固定基点,其利率水平跟上面没有多大差别。
因此,在严格的房市政策之下,资金流向房地产是非常有限的,央行指导资金流向是中小企业。因此对房价它不会造成太大的冲击,房价要上涨还要等待降息,或者改变“因城施策”的基本政策。
 
房地产轮流到今天,每一次降准都有人喊会利于楼市,真的可谓是炒房炒到了天花板,房价真的在天花板上了,我明确告诉你,和楼市没有关系,就算放9万亿也没有关系,资金如果违规流入房地产只会加剧房地产泡沫刺破,我们说说为什么呢?
第一,房子已经足够多,现在城市几套几套的很多了,不缺房子了,特别是不缺高楼,原著居民拆迁后一家基本3-5套,再有钱也不会买房子了,看看二手房挂牌量就知道了,已经无人买了。
第二,现在如此高的房价,缺房子的几年内买不起,央行放水又不是直接给没有买房能力人发钱,这次明确规定不能流入房地产,而是流入微小企业和其他实体,你认为做企业手里只有房子吗?现在当家做主的不是只会造楼和买房70后了,现在大多数企业是80和90后做主,不会有钱就去买房,炒房那代人慢慢退出历史舞台了。
第三,人们思想也改变,房子不是投资专场,投资房子,炒房是见证了一个时代,见证了一代人悲哀,那就是70后和60后,他们出生家里很多兄弟姐妹,房子都不够住的,几兄弟姐妹挤在很小房子里,所以长大了赚钱了拼命的买房,还有那20年出生人大多数文化水平不高,只会造楼。现在80和90后不一样,从来不缺房子住,也各种各样的工作在做,不会只会造楼,只会买房了。
第四,接下来市场在农村,宅基地交易,集体土地直接交易,那些本来不用在繁华地段办公楼,科技企业,创业公司等等都会去郊区农村发展,高房价地方不要想了,特别是说支持企业,创业我也建议去郊区和农村办公楼,成本低不容易倍高房租高房价给抹杀了。这次应该狂欢是农村和郊区吧。
第五,房价虚高5-10倍,按照400万亿房地产算,要是针对房地产放水,我认为至少放200万亿,并且直接给没有房子的发专项购房津贴才行,一人发50万到500万不等。
第六,如果资金违规流入房地产和导致食品通货膨胀,只会加剧房地产泡沫刺破,所以央行明确规定不能违规流入房地产,房子也不是所有一切,不是说有钱了就要买房子,中国梦不是买了一套房就实现了。
①假如把贷款贷给房地产开发商,他们继续高价拿地,到期债务越来越高,越来越多,老百姓越来越买不起,那房地产开发商后面破产还不起到期债务越来越多了,那泡沫也得破。
②假如贷款违规流入投资房子人手里也是同样道理,投资房子拿了贷款去高价接盘房子,接盘了穷苦百姓还是买不起,到期债务投资房子也得还,还不起那破产和断供也会发生。
③假如资金流入了市场是直接导致通货膨胀,照样会加快刺破房地产泡沫,通货膨胀导致城市生活的人成本变多,收入全部用于房租,房贷和基本吃上面,那其他产品服务一样没有市场,那降薪,裁员,破产也在说难免,到时候照样会断供,刺破房地产泡沫。
有一本书就叫做债务危机, 瑞·达利欧所著,分析了多个国家房地产泡沫真相,房地产泡沫就是来源放水来源于救,也就是告诉大家房地产泡沫了只能放气和刺破,没有其他选择,我们降息一定要监管资金流向,坚决不能流入房地产,坚决不能导致食品通货膨胀,这两者做不到房地产泡沫必定破。

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