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浅析房地产开发企业破产案件

2019-08-13 19:00   来源:未知

浅析房地产开发企业破产案件



杜雅琪
近年房地产市场遇冷,房地产开发企业(以下称“开发商”或“债务人”或“发包人”)进入破产清算、重整或和解程序也已不再是新闻了。根据全国企业破产重整案件信息网显示,全国已有多家开发商进入破产程序,例如云南奥宸房地产开发有限公司、黑龙江汇雄房地产开发有限公司、四川国荣房地产开发有限公司、河北联邦伟业房地产开发集团有限公司等。本文将就破产清算程序(以下简称“破产程序”)中对开发商享有优先受偿权的债权的权利保护进行论述。
开发商破产案件中,享有优先受偿权的债权既有常见的破产费用、担保债权、职工债权、税收债权等,同时也可能包括基于债务人行业特殊性而产生的购房人债权、承包人建设工程价款的优先受偿权,也可能涉及《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》(以下简称“《破产法解释(三)》”)所规定为继续营业而产生的新债权。这么多优先受偿权,到底哪个优先权更优先呢?
经我们梳理,破产程序中前述各项债权清偿顺位依次为:购房人债权、承包人建设工程款、担保债权、破产费用、共益债务(注:为继续营业而产生的新债权适用公益债务之顺位)、职工债权、税收债权。
购房人的优先受偿权
对于开发商进入破产程序前签订的购房合同,房屋已建成但尚未完成房屋所有权转移登记(以下简称“权属登记”)的,此种情况下,已支付了全部或者大部分购房款的购房人享有第一顺位的优先受偿权,本章将基于前述情况论述购房人的权利保护。
1
关于权利基础
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称“《批复》”)第二条规定,“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。值得关注的是,根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《若干规定》”)之规定,《批复》应作如下理解:
(1)“消费者交付购买商品房”系指消费者为生活所需购买的用于满足居住功能的房屋,不包括为投资或经营用途所购置的房屋。
(2)“大部分款项”,《批复》未明确“大部分”的衡量标准,笔者认为此可参考《若干规定》第二十九条所采用的50%标准。
因此,开发商破产案件中,对于符合本文所述情形之购房人享有基于特定不动产的非金钱债务属性的特殊债权,该债权属于可对抗建设工程款优先受偿权的法定优先权。
2
关于权利顺位
《批复》规定了“工程价款优先受偿权不得对抗买受人”,然而其未明确“不得对抗”的效力是否及于担保债权与普通债权,但是《批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”,即工程价款的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
由此可知,购房人之优先权优于承包人,而承包人之优先权先于担保债权与普通债权,基于法律逻辑,购房人之优先权亦先于担保债权与普通债权。
3
关于行权路径
首先,《破产法》中没有明确规定购房人如何行使其优先受偿权,因购房人之优先受偿权为法定优先权,可参考适用《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条之规定“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保债权人,可以直接申请参与分配,主张优先受偿权”。购房人可直接主张行使其优先受偿权。
其次,购房人的具体行权路径还取决于购房合同的实际履行情况。根据《破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同”。因此,笔者认为购房人的行使路径应区分以下两种情况:
(1)对于购房人已支付全部购房款的
购房人支付全部购房款,即购房人的合同义务已全部履行完毕,仅债务人单方未履行义务,鉴于此管理人不享有《破产法》第十八条规定的解除权,也不存在《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”)第九十四条规定的法定解除权的,购房人可选择向管理人主张交付该特定房屋并办理权属登记,或要求管理人处置该房屋并就所得款项行使优先受偿权,具体如下:
首先,如购房人向管理人主张交付房屋,如不存在《合同法》第一百一十条所规定的履行不能等情况的,笔者认为管理人应当协助办理权属登记。
需特别说明的是,此时由管理人协助办理权属登记手续也是购房人行使其优先受偿权的方式之一,并不构成《破产法》第十六条所规定的无效的个别清偿行为。笔者认为结合破产法中“债权平等原则”,第十六规定之目的是同类债权按照同一标准平等受偿,非同类债权应分别基于债权所对应的实体规范确定其受偿顺位、标准和方式受偿。购房人享有的是基于特定不动产的非金钱债务属性的特殊债权,因此购房人要求交付房屋符合购房合同所约定的债权实现方式,事实上向购房人交付房屋也更符合《批复》《消法》及《若干规定》所主张的保护生存权的立法精神。
其次,如购房人主张处置房屋并就所得款项行使优先受偿权,根据《全国法院破产审判工作会议纪要》(以下简称“《破产会议纪要》”)第25条规定“担保权人权利的行使与限制。在破产清算和破产和解程序中,对债务人特定财产享有担保权的债权人可以随时向管理人主张就该特定财产变价处置行使优先受偿权,管理人应及时变价处置,不得以须经债权人会议决议等为由拒绝。但因单独处置担保财产会降低其他破产财产的价值而应整体处置的除外”,因此,除单独处置将使债务人财产整体价值降低外,管理人应根据购房人的要求处置房屋并向优先向购房人分配。

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